Les taux immobiliers sont trop élevés… mais par rapport à quoi ?

À Ajaccio, lorsque je discute immobilier avec les personnes que je rencontre, une remarque revient très régulièrement :

« Les taux sont trop élevés aujourd’hui. »

C’est compréhensible. Beaucoup gardent encore en mémoire les années où il était possible d’emprunter autour de 1 %.

Mais j’aime alors poser une question toute simple :

Les taux sont trop élevés… mais par rapport à quoi ?

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, frais et assurance, s’établissait à 3,30 % en juillet 2026.

Je rencontre pourtant des acquéreurs dont le projet est mûr et finançable, mais qui préfèrent attendre une baisse des taux.

Alors je leur pose généralement une deuxième question :

Qu’attendez-vous exactement ?

Des taux à 2 % ? C’est possible. Mais quand ?

Prenons un exemple très simple.

Vous achetez aujourd’hui avec un crédit autour de 3,5 %.

Dans trois ou cinq ans, les taux sont à 5 % ? Vous serez probablement très satisfait d’avoir emprunté à 3,5 %. Avec un prêt à taux fixe, cette hausse future ne changera pas le taux que vous avez obtenu.

À l’inverse, les taux sont descendus à 2 % ? Vous aurez effectivement emprunté plus cher, mais vous pourrez alors étudier avec votre banque ou votre courtier une renégociation ou un rachat de crédit, si l’opération est financièrement intéressante.

Personne ne sait aujourd’hui lequel de ces scénarios se réalisera.

Et c’est précisément le sujet.

Attendre est aussi une décision.

Dans ce cas, c’est décider de repousser un projet réalisable aujourd’hui en faisant l’hypothèse que les conditions seront meilleures demain.

Les taux à 1 % étaient-ils vraiment la norme ?

C’est probablement là que notre perception est trompeuse.

À force d’avoir connu des crédits autour de 1 %, nous avons fini par considérer cette situation comme normale.

Elle ne l’était pas.

Pour remettre les choses en perspective, la Banque de France indique par exemple que les taux débiteurs réels des crédits à l’habitat étaient d’environ 7,5 % en décembre 1990.

Attention cependant aux comparaisons trop rapides : les prix des logements, les revenus et les conditions économiques étaient très différents.

L’objectif n’est donc pas de dire qu’il était plus facile ou plus difficile d’acheter en 1990.

Il est simplement de rappeler que les taux proches de 1 % constituaient une période très particulière et que rien ne garantit leur retour.

Et pendant les taux à 1 %, que faisaient les prix ?

C’est l’autre élément que l’on oublie souvent.

Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont progressé d’environ 19 % entre fin 2019 et fin 2022.

Les taux très faibles ont amélioré la capacité d’emprunt et soutenu la demande, parmi d’autres facteurs.

Un acquéreur pouvait donc obtenir un crédit exceptionnel à 1 % tout en achetant dans un marché où les prix avaient fortement progressé.

C’est pourquoi comparer uniquement son taux avec celui obtenu par quelqu’un quelques années auparavant ne suffit pas.

On n’achète pas un taux. On achète un bien immobilier, à un prix donné, avec un financement donné.

Et cela vaut également pour celui qui décide d’attendre.

Imaginons que les taux redescendent effectivement à 2 % dans quelques années. Rien ne garantit que le bien que vous pourriez acheter aujourd’hui sera alors proposé au même prix.

Une baisse importante des taux peut soutenir la capacité d’emprunt et la demande, et potentiellement les prix. À l’inverse, des taux plus élevés peuvent peser sur cette demande.

Attendre un meilleur taux ne garantit donc pas de meilleures conditions d’achat.

Alors, attendre ou acheter ?

Il ne s’agit évidemment pas de dire qu’il faut acheter à n’importe quel prix ou à n’importe quel moment.

Je parle ici d’un cas bien précis : celui d’un acquéreur dont le projet est mûr, dont le financement est possible et qui trouve un bien correspondant réellement à ses attentes.

Dans cette situation, repousser son achat uniquement dans l’espoir d’obtenir un meilleur taux revient à miser sur une donnée que nous ne connaissons pas : le taux de demain.

Avant de repousser son projet, mieux vaut donc faire chiffrer précisément les conditions dans lesquelles il est réalisable aujourd’hui et prendre sa décision sur des données concrètes.

Car finalement, lorsqu’on me dit :

« Les taux sont trop élevés pour acheter aujourd’hui », ma question reste toujours la même :

Trop élevés… mais par rapport à quoi ?